Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif d’accession sociale à la propriété : vous achetez des droits réels sur un logement, le plus souvent neuf, tandis que le terrain reste la propriété d’un organisme de foncier solidaire (OFS). Comme vous ne payez pas le foncier, le prix d’achat est très inférieur à celui du marché. C’est pour cela que le BRS immobilier se développe vite en Île-de-France, où le terrain pèse lourd dans le prix des logements.
En bref, le BRS c’est :
- un prix plafonné, sans le coût du terrain ;
- des conditions de ressources (les plafonds du PSLA) et une obligation de résidence principale ;
- une redevance foncière mensuelle versée à l’OFS ;
- un bail de 18 à 99 ans, « rechargeable » à chaque revente ;
- une revente encadrée : prix plafonné et acheteur suivant lui aussi sous conditions de ressources ;
- un achat finançable par le PTZ, et un logement neuf vendu avec une TVA à 5,5 %.
Comment fonctionne le bail réel solidaire ?
Le BRS repose sur un démembrement de propriété. L’organisme de foncier solidaire garde la propriété du sol ; le ménage détient des droits réels sur la construction, que l’on peut appeler la « propriété bâtie ». Le dispositif s’inspire des Community Land Trusts anglo-saxons. Il a été créé par une ordonnance de 2016 et est codifié aux articles L255-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.
Les OFS sont des organismes à but non lucratif ou à lucrativité limitée (organismes HLM, coopératives, collectivités…), agréés par le préfet de région. Selon le ministère chargé du logement, 219 agréments avaient été délivrés au 1er janvier 2026, dans toutes les régions de métropole. Leur mission : acheter du foncier et le conserver durablement pour y maintenir des logements abordables.
Concrètement, vous signez chez le notaire l’acquisition des droits réels sur votre logement. Vous pouvez y habiter, le transmettre à vos héritiers ou le revendre dans le cadre fixé par le bail. Chaque mois, vous versez à l’OFS une redevance correspondant à l’usage du terrain.
Trois formes de BRS
Les textes distinguent trois montages, mais un acheteur n’est concerné que par le premier :
| Forme | Pour qui | Plafonds |
|---|---|---|
| BRS « accession » (art. L255-2 CCH) | Ménages qui achètent leur résidence principale | Ressources et prix du PSLA |
| BRS « opérateur » (art. L255-3 CCH) | Promoteur ou bailleur qui construit puis revend aux ménages | Ressources et prix du PSLA à la revente |
| BRS « location sociale » (art. L255-4 CCH) | Bailleur qui loue le logement | Plafonds du logement locatif social |
Dans un programme neuf, vous achetez le plus souvent un logement construit par un promoteur sous BRS « opérateur ». Pour vous, c’est un BRS accession : prix et ressources plafonnés.
Les conditions du BRS
Les conditions du BRS sont fixées par la réglementation (article R255-1 du CCH). L’organisme de foncier solidaire peut les durcir pour une opération donnée. Il faut réunir trois conditions.
1. Des ressources sous les plafonds du PSLA
Votre revenu fiscal de référence doit être inférieur aux plafonds fixés par l’arrêté du 26 mars 2004 relatif au prêt social location-accession (PSLA). Ces plafonds dépendent de la zone de la commune et de la composition du foyer, et ils sont révisés chaque année. Ils sont plus élevés que ceux du logement social locatif : le BRS vise les ménages aux revenus modestes et moyens, notamment les jeunes actifs et les familles qui ne peuvent pas acheter au prix du marché dans les zones tendues.
Le barème évolue tous les ans : faites vérifier vos chiffres par le commercialisateur du programme, ou sur la plateforme publique BoRiS, mise en place par l’État pour tester son éligibilité au BRS. Nous ne reproduisons pas ici de barème qui pourrait être périmé.
2. Une résidence principale
Le logement doit devenir votre résidence principale. Il ne peut pas servir de résidence secondaire ni être acheté pour le louer : le BRS « accession » est réservé aux occupants.
3. Ne pas être déjà propriétaire d’un logement adapté
Vous ne devez pas posséder un logement adapté à vos besoins et pouvant devenir votre résidence principale, ni un logement dont les revenus vous permettraient de vous loger dans le parc privé. Cette condition s’apprécie au moment où vous entrez dans les lieux : à la signature de l’acte pour un logement achevé, à la remise des clés pour un achat en VEFA. Vous le déclarez par une attestation sur l’honneur remise à l’OFS.
Attention : le BRS n’est pas réservé aux primo-accédants au sens du PTZ. Mais si vous voulez cumuler BRS et PTZ, vous devez aussi remplir la condition de primo-accession du PTZ : ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale depuis deux ans. Voir qui a droit au PTZ.
Prix d’un logement en BRS : combien économise-t-on ?
Le prix de cession des droits réels ne peut pas dépasser les plafonds de prix du PSLA, exprimés en euros par mètre carré de surface utile selon la zone. L’OFS peut fixer un prix plus bas. En pratique, retirer le coût du terrain et appliquer ces plafonds donne, dans les communes chères, des prix souvent nettement inférieurs à ceux des programmes neufs voisins en accession libre.
S’y ajoute un avantage fiscal : les logements neufs construits en BRS sont vendus avec une TVA à 5,5 % (article 278 sexies du CGI), comme l’indique le ministère chargé du logement. Le prix TTC que vous payez intègre déjà ce taux réduit. Pour comprendre l’écart avec une TVA à 20 %, lisez notre guide sur la TVA réduite en zone ANRU et QPV.
Comparez toujours le coût mensuel total (mensualité de crédit + redevance + charges) avec celui d’un achat classique, et pas seulement le prix affiché.
La redevance foncière
En plus du prix d’achat, vous payez chaque mois une redevance à l’organisme de foncier solidaire, en contrepartie de l’usage du terrain. L’article L255-8 du CCH prévoit que son montant tient compte des conditions d’acquisition du foncier par l’OFS et de l’économie de l’opération. Le législateur n’a pas fixé de plafond.
D’après le ministère chargé du logement, les montants sont très variables. En 2023, la redevance moyenne observée était d’environ :
| Zone | Redevance moyenne (2023) |
|---|---|
| A bis | 2,06 €/m² par mois |
| A | 1,37 €/m² par mois |
| B1 | 0,86 €/m² par mois |
| B2 | 0,88 €/m² par mois |
| C | 1,69 €/m² par mois |
Pour un logement de 60 m² en zone A, une redevance de 1,37 €/m² représenterait environ 82 € par mois. C’est un ordre de grandeur : seul le bail de votre opération fait foi. La banque intègre la redevance dans le calcul de votre taux d’endettement : prévoyez-la dans votre budget dès la simulation.
Revente, transmission et durée du bail
Un bail « rechargeable »
Le bail est conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans. Sa particularité est d’être rechargeable : à chaque revente, le bail repart pour sa durée initiale au profit du nouvel acquéreur. Les droits ne perdent donc pas de valeur à mesure que le temps passe, contrairement à un bail classique qui approche de son terme.
Une revente encadrée
Vous pouvez revendre à tout moment, mais :
- l’acquéreur doit lui aussi respecter les plafonds de ressources et faire du logement sa résidence principale ;
- le prix de revente est plafonné selon les règles prévues par le bail (en général le prix d’achat actualisé), et l’OFS doit agréer la cession.
Ce mécanisme garde le logement abordable pour les ménages suivants. Pour vous, il permet de récupérer votre capital, augmenté de l’actualisation prévue, et de l’utiliser pour un futur achat en pleine propriété. En revanche, vous ne profiterez pas d’une éventuelle hausse du marché.
Transmission
Les droits réels se transmettent à vos héritiers. S’ils ne remplissent pas les conditions pour occuper le logement, ils peuvent le revendre dans le cadre fixé par le bail.
Financer un achat en BRS : PTZ et autres prêts
L’achat en BRS se finance comme un achat classique, avec quelques atouts :
- Le PTZ : service-public.gouv.fr inclut l’achat avec un bail réel solidaire parmi les opérations finançables par le PTZ, sous les mêmes plafonds de ressources que l’achat classique. Le logement doit devenir votre résidence principale au plus tard un an après l’achat ou la fin des travaux. Tout savoir sur le prêt à taux zéro 2026.
- Le prêt Action Logement : Action Logement mentionne le BRS parmi les projets éligibles à son prêt accession, avec des conditions propres. Voir notre guide du prêt Action Logement.
- Le prêt d’accession sociale (PAS), prêt réglementé à taux plafonné : voir le prêt d’accession sociale.
Le prix étant plus bas, le montant emprunté et la mensualité diminuent. C’est souvent ce qui permet de passer d’un loyer à une mensualité de propriétaire comparable. Pour assembler ces prêts dans le bon ordre, lisez notre guide sur le cumul des prêts aidés.
BRS partout en France : où chercher ?
Le BRS s’est développé dans toute la France : plus de 155 organismes de foncier solidaire sont agréés (liste publiée sur la plateforme publique BoRiS), dont l’OFS de la métropole de Lille, Foncier Solidaire Rennes Métropole, l’EPFL du Grand Toulouse ou Bizitegia au Pays basque. Ils interviennent surtout là où les prix du neuf s’éloignent le plus des revenus locaux. Les plafonds de ressources (ceux du PSLA) dépendent de la zone de la commune.
BRS en Île-de-France
En Île-de-France, le BRS est porté par plusieurs organismes de foncier solidaire : des OFS créés à l’initiative de collectivités, ainsi que des bailleurs sociaux et des coopératives HLM agréés. Les opérations se concentrent là où l’écart entre prix du marché et revenus est le plus grand : Paris, petite couronne et villes bien desservies de grande couronne.
Pour repérer une opération :
- consultez les programmes neufs qui mentionnent le BRS dans leur fiscalité, par exemple en Seine-Saint-Denis ou dans le Val-de-Marne ;
- renseignez-vous auprès de votre mairie et de l’ADIL de votre département ;
- testez votre éligibilité sur la plateforme publique BoRiS, qui met aussi en relation avec les commercialisateurs.
Les logements en BRS sont souvent attribués selon des critères de priorité fixés par l’OFS ou la commune (résidents ou salariés de la commune, ordre d’arrivée des dossiers…) : manifestez-vous tôt.
BRS, PSLA, TVA réduite : quelles différences ?
| BRS | PSLA (location-accession) | TVA réduite ANRU / QPV | |
|---|---|---|---|
| Ce que vous achetez | Les droits sur le bâti, sans le terrain | Le logement et le terrain, après une phase locative | Le logement et le terrain |
| Prix | Plafonné (prix PSLA), sans foncier | Plafonné (prix PSLA) | Plafonné (prix PSLA), TVA 5,5 % |
| Coût récurrent spécifique | Redevance foncière | Redevance pendant la phase locative | Aucun |
| Revente | Encadrée, sans plus-value de marché | Pleine propriété après la levée d’option, clauses anti-spéculatives possibles | Libre, mais complément de TVA possible pendant 10 ans |
Le BRS offre le prix d’entrée le plus bas, mais pas de plus-value. La TVA réduite en quartier prioritaire donne la pleine propriété, avec une clause anti-spéculative temporaire. À vous de choisir selon votre projet : vous loger durablement, ou constituer un patrimoine à revendre.
Les points à vérifier avant de signer
- Vos revenus N-2 sont sous le plafond PSLA de la zone, pour votre composition de foyer.
- Le montant de la redevance et sa règle d’évolution figurent dans le bail.
- La formule de revente est claire : indice d’actualisation, agrément de l’acheteur par l’OFS.
- Les charges de copropriété et la taxe foncière : certaines communes votent un abattement pour les logements en BRS, renseignez-vous auprès de la mairie.
- Le plan de financement intègre le PTZ si vous y avez droit ; faites le test d’éligibilité PTZ.
À retenir : le bail réel solidaire est une vraie propriété d’usage, durable et transmissible, à un prix fortement réduit, contre une redevance et une revente encadrée. Il convient aux ménages qui veulent se loger durablement dans une zone chère, mieux qu’à ceux qui cherchent une plus-value.