Acheter dans le neuf, à Paris comme à Lyon, Bordeaux ou Nantes, suppose souvent d’emprunter beaucoup. Pour un primo-accédant, l’enjeu est de réduire le coût global du crédit en mobilisant tous les prêts aidés auxquels il a droit, puis de compléter avec un prêt bancaire classique. Voici les principales briques et la façon de les assembler.
Le principe : un plan de financement en couches
Un plan de financement type pour un achat neuf combine :
- l’apport personnel (épargne, donation, épargne salariale débloquée pour l’achat de la résidence principale) ;
- les prêts aidés : PTZ, prêt Action Logement, prêts de certaines collectivités, prêt épargne logement ;
- le prêt principal, classique, conventionné ou d’accession sociale.
Les prêts aidés coûtent peu ou rien, mais ils sont plafonnés. Le prêt principal vient boucler le financement.
Le PTZ : la brique centrale
Le prêt à taux zéro finance sans intérêts une quotité du coût d’opération plafonné (de 20 % à 50 % en logement collectif neuf selon la tranche de revenus). Rappel des règles de cumul :
- il doit obligatoirement être complété par au moins un autre prêt immobilier ;
- il est cumulable avec l’ensemble des autres prêts présentés ici ;
- ses conditions (primo-accession, plafonds de ressources) sont détaillées dans qui a droit au PTZ.
Le prêt Action Logement
Action Logement, l’organisme paritaire qui gère la participation des employeurs à l’effort de construction, propose un prêt accession aux salariés du secteur privé. Ses caractéristiques en 2026, selon sa page officielle :
- jusqu’à 30 000 € au taux nominal fixe de 1 % (hors assurance), sur 25 ans au plus ;
- réservé aux salariés d’une entreprise privée non agricole de 10 salariés et plus ;
- sous plafonds de ressources du logement intermédiaire (PLI), différents de ceux du PTZ ;
- pour un premier achat de résidence principale, ou sans en avoir été propriétaire depuis 10 ans ;
- pour l’achat dans le neuf (dont VEFA, BRS, PSLA), la construction ou l’ancien HLM.
Le dossier complet doit parvenir à Action Logement au moins 30 jours ouvrés avant la signature chez le notaire : lancez la demande dès le contrat de réservation. Tous les détails, plafonds compris, dans notre guide du prêt Action Logement.
Le prêt d’accession sociale (PAS)
Le PAS est un prêt réglementé accordé par les banques ayant signé une convention avec l’État, aux ménages dont les revenus ne dépassent pas les mêmes plafonds que le PTZ. Il n’exige pas d’être primo-accédant.
Ses atouts, d’après l’ANIL :
- des frais de dossier limités à 500 € ;
- des frais de garantie réduits (exonération de taxe de publicité foncière sur l’hypothèque) ;
- un taux plafonné (au 1er novembre 2026, 6,45 % à 6,90 % en taux fixe selon la durée) ;
- une durée de 5 à 30 ans, allongeable jusqu’à 35 ans.
Le PAS peut servir de prêt principal aux côtés du PTZ, du prêt Action Logement et de l’épargne logement. Il ne peut pas être complété par un prêt bancaire classique : si ces briques ne suffisent pas, la banque proposera un prêt classique à la place du PAS. Voir notre guide du prêt d’accession sociale.
Le prêt conventionné
Moins ciblé que le PAS, le prêt conventionné est ouvert sans condition de ressources pour l’achat de la résidence principale, avec un taux plafonné. Il peut lui aussi être cumulé avec le PTZ.
L’épargne logement
Si vous détenez un plan épargne logement (PEL) ou un compte épargne logement (CEL), il peut permettre d’obtenir un prêt complémentaire à un taux fixé à l’ouverture du plan. Selon la date d’ouverture, le taux peut être plus ou moins intéressant par rapport au marché : comparez avant de l’utiliser.
Les aides locales et employeurs
Certaines collectivités (régions, métropoles, villes) et certains employeurs (fonction publique, grandes entreprises, mutuelles) proposent ponctuellement des prêts bonifiés ou des aides à la primo-accession. Ces dispositifs changent souvent ; l’ADIL de votre département (ADIL de Paris, du Rhône, de la Gironde, etc.) tient à jour la liste des aides locales. Consultez aussi l’ANIL.
Un exemple de montage (illustratif)
Couple primo-accédant avec un enfant, deux salariés d’une entreprise privée éligible, achat d’un trois-pièces neuf en zone A à 420 000 €, frais compris :
| Brique | Montant indicatif | Coût |
|---|---|---|
| Apport | 30 000 € | — |
| PTZ (foyer de 3, tranche 2 ou 3) | 40 % × 270 000 € = 108 000 € | 0 % |
| Prêt Action Logement | 30 000 € | 1 % |
| Prêt principal (PAS ou classique) | le solde | plafonné (PAS) ou taux du marché |
Le coût d’opération retenu pour le PTZ est plafonné à 270 000 € pour 3 personnes en zone A bis / A (barème service-public.gouv.fr, offres émises depuis avril 2025). Ce tableau est un exemple de structure : le montant réel dépend de votre tranche de revenus, et le prêt Action Logement de vos plafonds PLI. Rappel : si le prêt principal est un PAS, il ne peut pas être doublé d’un prêt classique.
Les règles bancaires à garder en tête
- Taux d’effort maximal : en principe 35 % des revenus nets, assurance comprise, selon les recommandations du HCSF.
- Durée maximale : 25 ans, avec jusqu’à deux ans de différé supplémentaire possible dans le neuf.
- Lissage : la banque organise le plan pour que la mensualité globale reste stable malgré le différé du PTZ (voir durée et différé).
L’ordre logique pour monter son dossier
- Faire le point sur son éligibilité au PTZ (notre test indicatif).
- Vérifier son éligibilité au prêt Action Logement et interroger son employeur sur les aides internes.
- Vérifier ses plans d’épargne logement.
- Consulter l’ADIL pour les aides locales.
- Présenter le dossier complet à plusieurs banques ou à un courtier, en demandant explicitement le prêt d’accession sociale si vous y êtes éligible.
Pour trouver un logement compatible avec ce montage, parcourez nos programmes neufs éligibles PTZ ou TVA réduite, par exemple dans les Hauts-de-Seine.
À retenir : chaque prêt aidé est modeste pris isolément, mais leur empilement peut faire baisser de façon significative le coût total de votre crédit. Le bon réflexe : tout lister avant d’aller voir la banque.