La durée du PTZ dépend de votre tranche de revenus : 25 ans pour les ménages les plus modestes, puis 20, 15 ou 10 ans. Pour les tranches 1 à 3, le remboursement se fait en deux temps : une période de différé, pendant laquelle vous ne remboursez rien, puis une période de remboursement du capital. C’est l’un des atouts majeurs du prêt à taux zéro pour un premier achat dans le neuf en Île-de-France, où les mensualités pèsent lourd.
Le barème officiel : durée et différé par tranche
L’article D31-10-11 du Code de la construction et de l’habitation fixe, pour les offres de prêt émises depuis le 1er avril 2024, la part de capital différée et la durée de chaque période. Ce barème est toujours applicable en 2026.
| Tranche | Part du capital différée | Période 1 (différé) | Période 2 (remboursement) | Durée totale |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 100 % | 10 ans | 15 ans | 25 ans |
| 2 | 100 % | 8 ans | 12 ans | 20 ans |
| 3 | 100 % | 2 ans | 13 ans | 15 ans |
| 4 | 0 % | 10 ans (remboursement) | — | 10 ans |
Attention aux articles anciens qui évoquent un différé de 15 ans ou une durée de 22 ans : ils décrivent un barème qui ne s’applique plus aux offres émises aujourd’hui.
Comment connaître votre tranche ?
Votre tranche dépend du revenu retenu (le plus élevé entre votre revenu fiscal de référence N-2 cumulé et le coût de l’opération divisé par 9), divisé par un coefficient familial : 1 pour une personne, 1,5 pour deux, 1,8 pour trois, 2,1 pour quatre, 2,4 pour cinq et plus.
| Revenu ÷ coefficient | Zone A bis / A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| Tranche 1 | ≤ 25 000 € | ≤ 21 500 € | ≤ 18 000 € | ≤ 15 000 € |
| Tranche 2 | ≤ 31 000 € | ≤ 26 000 € | ≤ 22 500 € | ≤ 19 500 € |
| Tranche 3 | ≤ 37 000 € | ≤ 30 000 € | ≤ 27 000 € | ≤ 24 000 € |
| Tranche 4 | ≤ 49 000 € | ≤ 34 500 € | ≤ 31 500 € | ≤ 28 500 € |
Exemple : un couple avec deux enfants en zone A, revenu retenu de 60 000 € → 60 000 ÷ 2,1 = 28 571 € → tranche 2 : 8 ans de différé puis 12 ans de remboursement. La tranche détermine aussi la quotité financée : voir notre guide sur le montant du PTZ.
Ce que la durée du PTZ change pour vos mensualités
Prenons un PTZ de 90 000 €, sans intérêts. Voici la mensualité due au titre du seul PTZ selon la tranche :
| Tranche | Années sans remboursement | Mensualité ensuite | Pendant |
|---|---|---|---|
| 1 | 10 ans | 90 000 ÷ 180 = 500 € | 15 ans |
| 2 | 8 ans | 90 000 ÷ 144 = 625 € | 12 ans |
| 3 | 2 ans | 90 000 ÷ 156 ≈ 577 € | 13 ans |
| 4 | aucune | 90 000 ÷ 120 = 750 € | 10 ans |
Le PTZ ne génère aucun intérêt, ni pendant le différé ni après : vous remboursez exactement le capital emprunté. Seule l’assurance emprunteur, si la banque l’exige, peut représenter un coût.
Le lissage avec le prêt principal
Sans précaution, l’arrivée des échéances du PTZ à la fin du différé ferait bondir votre mensualité. C’est pourquoi les banques proposent un plan de financement lissé : elles organisent le remboursement du prêt principal de sorte que la somme des mensualités reste à peu près constante.
Exemple : un ménage en tranche 1 emprunte 230 000 € au total, dont 80 000 € de PTZ (10 ans de différé, puis 15 ans) et 150 000 € de prêt bancaire sur 25 ans. Avec un plan lissé, le prêt bancaire est remboursé plus vite pendant les dix premières années, puis plus lentement quand le PTZ commence à être remboursé (80 000 ÷ 180 ≈ 444 € par mois). Les montants exacts dépendent du taux obtenu : demandez toujours le tableau d’amortissement détaillé.
Le différé est souvent plus précieux que le montant du PTZ lui-même : il libère de la capacité de remboursement dans les premières années, celles où le budget d’un primo-accédant est le plus tendu, notamment s’il paie encore un loyer pendant la construction.
Durée du crédit et règles du HCSF
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) encadre la durée des crédits immobiliers, en principe à 25 ans, avec une tolérance supplémentaire en cas de différé d’amortissement lié à l’achat dans le neuf. Le PTZ de tranche 1, sur 25 ans, s’inscrit dans cette limite ; votre banque compose l’ensemble du plan de financement en conséquence.
Le cas de la VEFA : intérêts intercalaires et appels de fonds
Dans le neuf, le prix est versé par appels de fonds au fil du chantier. Pendant la construction, vous payez souvent des intérêts intercalaires sur les sommes débloquées du prêt principal. Le PTZ, lui, n’en génère aucun. Anticipez ce coût dans votre budget de transition. Les étapes sont détaillées dans notre guide obtenir un PTZ dans le neuf.
Remboursement anticipé et revente
Le remboursement anticipé du PTZ est possible sans pénalité. En cas de vente du logement, le capital restant dû du PTZ doit en principe être remboursé. Si le logement cesse d’être votre résidence principale en dehors des cas prévus par la réglementation, la banque peut également exiger son remboursement.
À retenir : en 2026, la durée du PTZ va de 10 à 25 ans, avec un différé de 10, 8 ou 2 ans pour les tranches 1 à 3. Estimez votre tranche, votre montant et votre durée avec la simulation PTZ 2026 : éligibilité et montant, et retrouvez l’ensemble des règles dans notre guide du prêt à taux zéro 2026. Pour passer à la pratique, parcourez nos programmes neufs éligibles au PTZ en Seine-Saint-Denis.