Une zone ANRU est un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) qui fait l’objet d’une convention de renouvellement urbain avec l’Agence nationale pour la rénovation urbaine. Dans ces quartiers et à leurs abords, la loi permet de vendre des logements neufs en accession à la propriété avec une TVA à 5,5 % au lieu de 20 % (article 278 sexies du code général des impôts). Pour un primo-accédant en Île-de-France, cela représente souvent plusieurs dizaines de milliers d’euros de moins sur le prix TTC.
Les conditions en un coup d’œil :
| Condition | Règle |
|---|---|
| Localisation | Dans un QPV sous contrat de ville ou un quartier en rénovation urbaine, ou à moins de 300 m (500 m en zone ANRU, selon le cas) |
| Ressources | Revenu fiscal N-2 sous les plafonds du PSLA (depuis la loi de finances 2026) |
| Prix | Prix de vente plafonné (plafonds du PSLA) |
| Usage | Résidence principale de l’acheteur |
| Engagement | Reversement dégressif de l’avantage si revente ou changement d’usage dans les 10 ans |
Combien fait-on d’économie avec la TVA à 5,5 % ?
Le prix d’un logement neuf est affiché TTC. Pour un même prix hors taxes, passer de 20 % à 5,5 % de TVA réduit le prix TTC d’environ 12 %.
| Prix hors taxes | TTC à 20 % | TTC à 5,5 % | Écart |
|---|---|---|---|
| 200 000 € | 240 000 € | 211 000 € | 29 000 € |
| 250 000 € | 300 000 € | 263 750 € | 36 250 € |
| 300 000 € | 360 000 € | 316 500 € | 43 500 € |
Le promoteur fixe toutefois son prix selon le marché local : comparez toujours le prix au mètre carré avec les programmes voisins vendus à 20 %.
Zone ANRU, QPV, 300 et 500 mètres : où s’applique le taux réduit ?
Selon l’article 278 sexies du CGI, tel que commenté par l’administration fiscale (BOFiP, version du 21 octobre 2026), le logement doit être :
- situé dans un quartier faisant l’objet d’une convention de rénovation urbaine, ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville faisant l’objet d’un contrat de ville ;
- ou entièrement situé à moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers ;
- ou intégré à un ensemble immobilier partiellement situé à moins de 300 mètres et entièrement à moins de 500 mètres de la limite d’un QPV, à condition que ce quartier fasse aussi l’objet d’une convention de renouvellement urbain (ANRU).
C’est le promoteur, avec son notaire, qui détermine si son opération entre dans l’un de ces périmètres. Vous pouvez vérifier par vous-même la limite des quartiers prioritaires sur la cartographie officielle du ministère chargé de la ville (sig.ville.gouv.fr).
Où trouver des zones ANRU ?
Les quartiers prioritaires existent dans toute la France : on en compte 1 362 en métropole depuis le 1er janvier 2024 (décret n° 2023-1314 du 28 décembre 2023), auxquels s’ajoutent ceux d’outre-mer, dans les grandes agglomérations (Marseille, Lyon et Villeurbanne, Lille, Roubaix et Tourcoing, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Rennes, Montpellier, Strasbourg…) comme dans des villes moyennes. Le catalogue national signale, département par département, les lots vendus avec une TVA à 5,5 %.
Zones ANRU en Île-de-France
L’Île-de-France compte de nombreux quartiers prioritaires, notamment en Seine-Saint-Denis, dans le Val-de-Marne, le Val-d’Oise et l’Essonne, ainsi que dans plusieurs arrondissements de Paris. Beaucoup font l’objet du nouveau programme de renouvellement urbain piloté par l’ANRU. Dans notre catalogue de programmes neufs, les lots vendus en TVA réduite sont signalés par l’étiquette « TVA 5,5 % ».
Les conditions côté acheteur
Plafonds de ressources : alignés sur le PSLA depuis 2026
Votre revenu fiscal de référence de l’année N-2, cumulé pour tous les occupants, ne doit pas dépasser un plafond qui dépend de la composition du foyer et de la zone. Jusqu’en 2025, il s’agissait des plafonds du prêt locatif social (PLS) majorés de 11 %. La loi de finances pour 2026 (article 95) a aligné ces plafonds et leur zonage sur ceux du PSLA et du bail réel solidaire, d’après l’analyse de l’ANIL. Les plafonds du PSLA figurent à l’annexe III de l’arrêté du 26 mars 2004 et sont révisés chaque année.
La condition de ressources s’apprécie une seule fois, à la signature du contrat de réservation (ou, à défaut, du contrat de vente). Une hausse de revenus ensuite ne remet pas en cause le taux réduit.
Résidence principale
Vous devez acheter le logement pour en faire votre résidence principale, et l’attester dans l’acte de vente. L’investissement locatif est exclu.
Prix plafonné
Le prix de vente ne peut pas dépasser les plafonds de prix du PSLA, exprimés au mètre carré de surface utile et révisés au 1er janvier de chaque année. Cette règle sert à ce que l’avantage fiscal profite à l’acheteur et non à la marge de l’opération.
L’engagement de dix ans : le reversement de TVA
La TVA réduite s’accompagne d’une clause anti-spéculative. Si, dans les dix ans qui suivent l’achat, le logement cesse d’être votre résidence principale (revente, location), vous devez reverser la différence entre la TVA à 20 % et la TVA à 5,5 %, diminuée d’un dixième par année de détention.
Exemple tiré du BOFiP : pour un logement de 100 000 € hors taxes, l’écart de TVA est de 14 500 €. Revendu au cours de la cinquième année, le ménage doit reverser 6/10 de cet écart, soit 8 700 €.
Aucun reversement n’est dû si la revente fait suite à certains événements touchant l’acquéreur ou son conjoint, notamment :
- décès, ou décès du conjoint ou d’un enfant faisant partie du ménage ;
- mobilité professionnelle imposant un trajet de plus de 70 km ;
- chômage de plus d’un an ;
- invalidité reconnue ;
- divorce ou dissolution d’un PACS ;
- mariage, PACS ou naissance d’un enfant, dans les conditions prévues par les textes.
Cumuler la TVA réduite avec le PTZ et les autres aides
La TVA à 5,5 % se cumule avec :
- le prêt à taux zéro, si vous êtes primo-accédant et sous les plafonds du PTZ : service-public.gouv.fr cite l’accession sociale en TVA réduite, dans ou près d’un QPV ou d’une zone ANRU, parmi les achats finançables par le PTZ (voir le prêt à taux zéro 2026) ;
- le prêt Action Logement si vous êtes salarié d’une entreprise éligible ;
- le prêt d’accession sociale (PAS).
Le taux réduit s’applique aussi, sous leurs propres conditions, aux logements neufs vendus en location-accession (PSLA) et en bail réel solidaire. Pour assembler ces financements, lisez notre guide sur le cumul des prêts aidés.
Pour qui la TVA réduite est-elle intéressante ?
Partout en France, la TVA à 5,5 % intéresse surtout les jeunes actifs qui achètent un premier deux-pièces, les familles locataires qui veulent rester dans leur commune et les ménages aux revenus moyens qui ne trouvent rien dans leur budget en accession libre. Associée à un PTZ, elle permet souvent de ramener la mensualité à un niveau proche du loyer actuel.
Les questions à poser au promoteur
- Sur quel fondement l’opération est-elle éligible (QPV, rénovation urbaine, périmètre de 300 ou 500 mètres) ?
- Quel plafond de ressources s’applique à mon foyer, et à quelle date est-il apprécié ?
- Le prix affiché inclut-il déjà la TVA à 5,5 % ?
- Combien de lots de la résidence sont vendus en TVA réduite ?
- Quel est le projet urbain du quartier (équipements, transports, calendrier des travaux) ?
À retenir : en zone ANRU ou en QPV, la TVA à 5,5 % fait baisser le prix d’un logement neuf d’environ 12 %. Il faut respecter les plafonds PSLA et habiter le logement ; en cas de revente dans les dix ans, une partie de l’avantage peut être reprise.
Vérifiez d’abord si vous pouvez ajouter un PTZ avec notre test d’éligibilité PTZ.