Les conditions du PTZ en 2026 tiennent en quatre exigences cumulatives : être primo-accédant, rester sous un plafond de ressources, acheter un logement éligible (le neuf, essentiellement) et en faire sa résidence principale. Le prêt à taux zéro vient toujours en complément d’un prêt principal et ne finance qu’une partie du prix, mais, pour un premier achat dans le neuf en Île-de-France, il peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros empruntés sans intérêts ni frais de dossier.
| Condition | Ce qu’il faut vérifier |
|---|---|
| Primo-accession | Aucun occupant propriétaire de sa résidence principale dans les 2 ans avant l’offre de prêt |
| Ressources | Revenu retenu (RFR N-2 ou coût ÷ 9) sous le plafond de la zone et du foyer |
| Logement | Neuf partout en France ; ancien avec 25 % de travaux en zone B2 ou C |
| Occupation | Résidence principale au plus tard 1 an après l’achat ou la fin des travaux, 8 mois par an |
| Financement | Un autre prêt en complément, auprès d’une banque conventionnée |
Pour la vue d’ensemble du dispositif (montants, durée, nouveautés), lisez d’abord notre guide du prêt à taux zéro 2026.
Condition n° 1 : être primo-accédant
La règle des deux ans
Le PTZ est réservé aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l’émission de l’offre de prêt. Le terme « primo-accédant » est donc trompeur : il ne s’agit pas forcément d’un tout premier achat. Un ménage qui a vendu sa résidence principale il y a plus de deux ans, et qui est locataire depuis, redevient éligible.
Le délai se calcule à la date d’émission de l’offre, pas à la date de signature du contrat de réservation. Si vous êtes juste à la limite, demandez à votre banque de caler le calendrier en conséquence.
Une condition qui vaut pour chaque occupant
La primo-accession s’apprécie pour toutes les personnes qui occuperont le logement. Si vous achetez en couple et que votre conjoint était propriétaire de sa résidence principale il y a un an, le foyer ne remplit pas la condition de primo-accession, même si vous n’avez jamais rien possédé. C’est l’une des erreurs fréquentes avec le PTZ.
À l’inverse, être propriétaire d’un logement mis en location ou d’une résidence secondaire n’empêche pas d’être primo-accédant : seule la résidence principale compte. Avoir acquis des droits sur sa résidence principale dans le cadre d’un bail réel solidaire au cours des deux dernières années fait en revanche perdre la qualité de primo-accédant.
Les exceptions à la primo-accession
La condition n’est pas exigée dans certaines situations prévues par les textes, notamment lorsqu’un occupant :
- est titulaire d’une carte mobilité inclusion portant la mention invalidité ;
- perçoit l’allocation aux adultes handicapés (AAH) ou l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé (AEEH) ;
- a vu sa résidence principale rendue définitivement inhabitable par une catastrophe naturelle ou technologique.
Ces situations doivent être justifiées auprès de la banque.
Condition n° 2 : respecter les plafonds de ressources PTZ 2026
Le revenu pris en compte
Le revenu comparé au plafond est le plus élevé des deux montants suivants :
- la somme des revenus fiscaux de référence (RFR) de tous les futurs occupants, de l’année N-2 : pour une offre de prêt émise en 2026, ce sont les revenus 2024, figurant sur l’avis d’imposition reçu en 2025 ;
- le coût total de l’opération TTC divisé par 9.
Les revenus de source étrangère sont aussi pris en compte. Exemple de la règle du « coût ÷ 9 » : pour un appartement neuf à 450 000 €, le revenu retenu ne pourra pas être inférieur à 50 000 €, même si votre RFR est de 42 000 €. Cette règle évite qu’un ménage déclarant peu de revenus mais disposant d’un patrimoine important finance un bien très cher avec l’aide de l’État.
Le tableau des plafonds
| Personnes dans le logement | Zone A bis / A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 49 000 € | 34 500 € | 31 500 € | 28 500 € |
| 2 | 73 500 € | 51 750 € | 47 250 € | 42 750 € |
| 3 | 88 200 € | 62 100 € | 56 700 € | 51 300 € |
| 4 | 102 900 € | 72 450 € | 66 150 € | 59 850 € |
| 5 | 117 600 € | 82 800 € | 75 600 € | 68 400 € |
| 6 | 132 300 € | 93 150 € | 85 050 € | 76 950 € |
| 7 | 147 000 € | 103 500 € | 94 500 € | 85 500 € |
| 8 et plus | 161 700 € | 113 850 € | 103 950 € | 94 050 € |
Offres de prêt émises depuis avril 2025, inchangées en 2026 (source : service-public.gouv.fr).
La zone est celle de la commune où se situe le logement acheté, pas celle où vous habitez aujourd’hui. Paris est en zone A bis ; toutes les communes de la petite couronne sont en zone A bis ou A, avec les plafonds les plus élevés. En grande couronne, la situation est plus variée (voir notre guide des zones PTZ en Île-de-France). Ailleurs en France, selon la liste officielle en vigueur depuis le 26 juin 2026, Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, Nantes, Toulouse, Rennes, Montpellier, Strasbourg et Nice sont en zone A ; leurs communes voisines peuvent être classées en B1 (c’est le cas de Roubaix, de Tourcoing ou de Bayonne), et une grande partie des communes rurales est en zone C. Vérifiez toujours la commune visée sur le simulateur officiel de zonage.
Les plafonds au-delà de l’éligibilité
Le revenu retenu ne sert pas qu’à savoir si vous avez droit au PTZ : divisé par un coefficient familial (1 ; 1,5 ; 1,8 ; 2,1 ; 2,4 de une à cinq personnes et plus), il détermine aussi votre tranche, donc la quotité financée et la durée du différé. Un ménage très proche du plafond est en tranche 4 : il obtient un PTZ plus faible, remboursé sur 10 ans sans différé. Le calcul détaillé est dans notre guide montant du PTZ.
Condition n° 3 : acheter un logement éligible au PTZ
Le PTZ dans le neuf
Depuis le 1er avril 2025, le PTZ neuf est ouvert dans toutes les zones, pour :
- les appartements neufs en immeuble collectif (plus de deux logements superposés), avec les quotités les plus élevées : 50 %, 40 %, 40 % ou 20 % selon la tranche ;
- les maisons individuelles neuves, achetées ou construites, avec des quotités réduites : 30 %, 20 %, 20 % ou 10 % ;
- les logements neufs en location-accession (PSLA), en bail réel solidaire ou en accession sociale avec TVA à taux réduit en quartier prioritaire.
Est considéré comme neuf un logement achevé depuis moins de cinq ans et acheté en vue de sa première occupation. En cas de construction, les travaux ne doivent pas commencer avant l’émission de l’offre de prêt. Le PTZ peut financer en même temps des dépendances (parking, cave d’au moins 2 m², loggia, véranda…), mais un seul PTZ est accordé par opération.
Pour un primo-accédant, à Paris comme à Lyon ou à Toulouse, l’achat en VEFA d’un appartement dans un programme neuf est donc le cas le plus favorable. Notre catalogue de programmes neufs éligibles au PTZ ne recense que des lots signalés compatibles PTZ ou TVA réduite.
Et dans l’ancien ?
Le PTZ dans l’ancien n’est possible qu’en zone B2 ou C, avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Il est donc rarement mobilisable à Paris et en petite couronne.
Condition n° 4 : en faire sa résidence principale
Le logement financé doit devenir votre résidence principale :
- soit au plus tard un an après l’achat ou la fin des travaux ;
- soit à partir de votre départ à la retraite, à condition qu’il intervienne au plus tard six ans après l’achat ou la fin des travaux ; le logement peut alors être loué dans l’intervalle, sous conditions.
Une résidence principale est un logement occupé au moins 8 mois par an, sauf force majeure, raison de santé, obligation professionnelle ou éloignement temporaire du lieu de travail (trois ans maximum). Le PTZ n’est donc ouvert ni aux investisseurs ni aux résidences secondaires.
Par la suite, la mise en location du logement n’est possible que dans les cas prévus par la réglementation ; en dehors de ces cas, la banque peut exiger le remboursement du PTZ. Interrogez-la avant toute décision.
Condition n° 5 : passer par une banque conventionnée
Le PTZ ne se demande pas à l’État : il est accordé par les établissements de crédit ayant signé une convention avec lui, au sein de votre offre de prêt. Il doit être complété par au moins un autre prêt (prêt bancaire, prêt Action Logement, prêt d’accession sociale…). La banque reste libre d’accorder ou non le financement global selon votre capacité de remboursement : l’éligibilité au PTZ ne garantit pas l’obtention du crédit.
PTZ primo-accédant : les questions à se poser avant de réserver
- Ai-je, ou l’un des futurs occupants, été propriétaire de ma résidence principale depuis deux ans à la date prévue de l’offre ?
- Quel est notre revenu fiscal de référence N-2 cumulé ?
- Le prix du logement divisé par 9 dépasse-t-il ce revenu ?
- Dans quelle zone se trouve la commune visée ?
- Notre revenu retenu est-il sous le plafond de cette zone pour la taille de notre foyer ?
- S’agit-il d’un appartement en collectif ou d’une maison individuelle (quotité différente) ?
- Pourrons-nous emménager dans l’année suivant la livraison ?
Si vous répondez favorablement à toutes ces questions, vous êtes très probablement éligible. Pour une estimation chiffrée, utilisez la simulation PTZ 2026 : éligibilité et montant, puis faites confirmer le résultat par votre banque.
En résumé : en 2026, le PTZ dans le neuf est accessible aux ménages non propriétaires de leur résidence principale depuis deux ans, sous un plafond qui va de 28 500 € (une personne en zone C) à 161 700 € (huit personnes en zone A bis ou A). Dans les zones A bis et A (Paris, la petite couronne et une partie de la grande couronne, mais aussi Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, Nantes, Toulouse, la Côte d’Azur ou le Genevois français), de nombreux couples biactifs aux revenus moyens y ont droit.