La zone PTZ est la zone du zonage « ABC » (A bis, A, B1, B2 ou C) dans laquelle se situe la commune du logement acheté. Elle ne décide plus, dans le neuf, de l’accès au prêt à taux zéro — depuis le 1er avril 2025, le PTZ neuf est ouvert dans toutes les zones — mais elle fixe trois paramètres essentiels : votre plafond de ressources, le coût d’opération plafonné qui sert de base au montant, et les seuils de tranche qui déterminent la quotité et la durée. Pour un acheteur dans le neuf en Île-de-France, c’est donc une donnée à vérifier avant même de calculer son budget. Ce guide détaille la région parisienne ; ailleurs en France, le principe est identique et le simulateur officiel donne la zone de chaque commune, de Lyon à Bordeaux ou Toulouse.
Le zonage PTZ en bref : ce que change chaque zone
| Paramètre PTZ 2026 | Zone A bis / A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| Plafond de ressources, 1 personne | 49 000 € | 34 500 € | 31 500 € | 28 500 € |
| Plafond de ressources, 4 personnes | 102 900 € | 72 450 € | 66 150 € | 59 850 € |
| Coût d’opération plafonné, 1 personne | 150 000 € | 135 000 € | 110 000 € | 100 000 € |
| Coût d’opération plafonné, 5 personnes et + | 360 000 € | 324 000 € | 264 000 € | 240 000 € |
| Seuil de la tranche 1 (revenu ÷ coefficient) | 25 000 € | 21 500 € | 18 000 € | 15 000 € |
| PTZ maximal, appartement neuf | 180 000 € | 162 000 € | 132 000 € | 120 000 € |
| PTZ dans l’ancien avec travaux | Non | Non | Oui | Oui |
Barème des offres émises depuis avril 2025, inchangé en 2026 (source : service-public.gouv.fr).
Les zones A bis et A partagent les mêmes paramètres pour le PTZ ; la distinction compte surtout pour d’autres dispositifs, notamment les plafonds de loyers. Les tableaux complets (de une à huit personnes) figurent dans nos guides sur les conditions du PTZ et le montant du PTZ.
Zonage PTZ : à quoi sert la zone ?
La zone intervient à trois niveaux :
- Les plafonds de ressources : plus la zone est tendue, plus le revenu maximal autorisé est élevé. Un ménage peut être éligible en zone A et ne plus l’être en zone B1 à revenu identique.
- Le coût d’opération plafonné : le PTZ est calculé sur le prix du logement, dans la limite d’un plafond qui dépend de la zone et du nombre d’occupants.
- Les tranches de revenus : les seuils qui déterminent la quotité (de 10 % à 50 %), la durée (de 10 à 25 ans) et le différé varient selon la zone.
Zone PTZ 2026 : ce qui a changé depuis avril 2025
Jusqu’en mars 2025, le PTZ neuf était réservé aux logements collectifs situés en zone A bis, A ou B1. Pour les offres émises depuis le 1er avril 2025 (décret n° 2025-299 du 29 mars 2025, pris en application de la loi de finances pour 2025), il finance :
- les appartements neufs en collectif dans toutes les zones ;
- les maisons individuelles neuves dans toutes les zones, avec des quotités réduites (30, 20, 20 ou 10 %).
Dans l’ancien, le PTZ reste limité aux zones B2 et C, avec au moins 25 % de travaux. En 2026, ce cadre est inchangé ; le dispositif est prévu pour les offres émises jusqu’au 31 décembre 2027. Le panorama complet est dans notre guide du prêt à taux zéro 2026.
Les cinq zones en Île-de-France
| Zone | Marché | En Île-de-France (liste officielle en vigueur depuis le 26 juin 2026) |
|---|---|---|
| A bis | Très tendu | Paris, tous les Hauts-de-Seine et une partie des communes de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne, des Yvelines, de l’Essonne et du Val-d’Oise (98 communes) |
| A | Tendu | Les autres communes de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, et de nombreuses villes de grande couronne (384 communes) |
| B1 | Assez tendu | Des communes de grande couronne, souvent en bordure d’agglomération (342 communes) |
| B2 | Intermédiaire | Les communes périurbaines et rurales de grande couronne, surtout en Seine-et-Marne (442 communes) |
| C | Détendu | Aucune commune d’Île-de-France |
Ce tableau donne une tendance, pas un classement commune par commune. Seul l’arrêté de zonage en vigueur fait foi.
Paris : zone A bis
Paris est intégralement en zone A bis. Pour un primo-accédant, cela signifie les plafonds de ressources les plus élevés du barème (73 500 € pour un couple, 88 200 € pour trois personnes) et le coût d’opération plafonné maximal. Voir les programmes neufs éligibles au PTZ à Paris.
La petite couronne : zone A bis ou A
Les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne sont entièrement classés en zone A bis ou A (les Hauts-de-Seine tout en A bis) : pour le PTZ, le résultat est le même. De nombreux couples biactifs aux revenus moyens y sont éligibles. Parcourez les programmes des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94).
La grande couronne : une mosaïque
En Seine-et-Marne (77), dans les Yvelines (78), l’Essonne (91) et le Val-d’Oise (95), la situation est plus contrastée. Les villes bien desservies par les transports sont souvent en zone A, parfois en B1 ; en s’éloignant des pôles urbains, on trouve des communes en B1, puis en B2 ; aucune commune francilienne n’est en zone C. Les révisions récentes du zonage ont reclassé de nombreuses communes dans une zone plus tendue : une liste trouvée sur un forum ou un vieux document peut être fausse.
Comment vérifier la zone PTZ d’une commune
- Ouvrez le simulateur officiel de zonage ABC sur service-public.gouv.fr.
- Saisissez le nom ou le code postal de la commune où se situe le logement.
- Notez la zone indiquée.
- Si vous hésitez entre plusieurs villes, comparez-les : un écart de zone peut changer votre éligibilité et votre montant.
Le promoteur d’un programme neuf connaît la zone de son opération ; demandez-la-lui, mais vérifiez-la vous-même. C’est la zone en vigueur à la date d’émission de l’offre de prêt qui s’applique.
PTZ zone A ou zone B1 : l’incidence concrète sur votre projet
Prenons un couple sans enfant au revenu retenu de 55 000 €, qui achète un deux-pièces neuf.
- En zone A : 55 000 € est sous le plafond de 73 500 € → éligible. Tranche : 55 000 ÷ 1,5 = 36 667 € → tranche 3 (31 001 à 37 000 €). PTZ : 225 000 € × 40 % = 90 000 €, sur 15 ans dont 2 ans de différé.
- En zone B1 : le plafond pour deux personnes est de 51 750 € → condition de ressources non remplie.
À l’inverse, un ménage aux revenus modestes sera éligible partout, mais son PTZ sera calculé sur un coût d’opération plus faible hors zone A. Le choix de la commune est donc aussi un choix de financement. Avant de vous décider entre deux programmes, vérifiez :
- la zone de chaque commune ;
- le plafond de ressources correspondant à votre foyer ;
- le coût d’opération plafonné, pour estimer le montant ;
- l’éventuelle présence d’un quartier prioritaire, qui peut ouvrir droit à la TVA réduite en zone ANRU / QPV.
Zone A PTZ : pourquoi l’Île-de-France est avantagée
En zone A bis ou A, le barème est le plus généreux sur les trois paramètres à la fois. Le plafond de ressources d’un couple y atteint 73 500 €, contre 47 250 € en zone B2 : un écart de plus de 26 000 € de revenus, qui ouvre le PTZ à des ménages biactifs aux salaires moyens. Le coût d’opération plafonné pour trois personnes y est de 270 000 €, contre 198 000 € en B2 : à quotité égale de 40 %, le PTZ passe de 79 200 € à 108 000 €. Enfin, les seuils de tranche sont plus élevés : un revenu de 24 000 € par part place un ménage en tranche 1 en zone A, mais en tranche 3 en zone B2 ; il bénéficie donc, en zone A, du différé le plus long (10 ans) et de la quotité la plus forte (50 % en appartement neuf).
Ces paramètres plus élevés compensent en partie des prix nettement supérieurs. Dans la plupart des programmes neufs franciliens, le prix d’un logement dépasse le coût d’opération plafonné : c’est alors ce plafond, et non le prix, qui détermine le montant. Raisonnez donc en montant de PTZ et en mensualité totale, plutôt qu’en pourcentage du prix.
Zone PTZ et logement neuf en quartier prioritaire
La zone PTZ et la présence d’un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) sont deux notions distinctes. Une commune en zone A peut compter un ou plusieurs quartiers prioritaires dans lesquels, ou à proximité desquels, des logements neufs sont vendus avec une TVA réduite à 5,5 % sous conditions de ressources. Dans ce cas, le PTZ se calcule normalement selon la zone de la commune, sur la base d’un prix TTC déjà réduit : les deux avantages se cumulent.
Zones et autres dispositifs du neuf
Le zonage ne concerne pas que le PTZ. Il sert aussi à fixer les plafonds de ressources de la location-accession et du bail réel solidaire, ou encore les plafonds de loyers du logement intermédiaire. Un même ménage peut ainsi être éligible à plusieurs aides dans une commune, et à aucune dans une autre.
En résumé : à Paris et dans la quasi-totalité de la petite couronne, vous êtes en zone A bis ou A, avec les plafonds les plus élevés. En grande couronne, vérifiez systématiquement la zone de la commune avec l’outil officiel. Puis estimez vos droits avec la simulation PTZ 2026 : éligibilité et montant, qui tient compte des quatre zones, et parcourez nos programmes neufs éligibles au PTZ.